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作 者：杰克·埃尔鲍姆（Jack Elbaum）来 源：经济教育基金会，2023年5月25日、人文经济课堂如果需要更多证据证明租金管制法抑制了对新住房的投资，那么有必要再看看全国公寓协会最近的调查了。他们发现，“超过 70% 的住房供应商表示，租金控制会影响他们的投资和开发计划；行动包括减少投资、将计划转移到其他市场，以及完全取消计划。” 这很重要，原因有二。首先是全国各地正在复兴租金管制。一些大城市——甚至整个州，如纽约和科罗拉多——目前正在考虑实施租金管制。 二是全国住房短缺。所有最近的研究都同意这一点，但对于它的严重程度有不同的估计。《华尔街日报》指出，目前的住房单元数量与我们需要的数量之间的差距在130万到730万之间。 考虑到租金管制宣传和立法的复兴——以及住房短缺以高房价形式造成的合理问题——似乎有必要考虑租金管制可能对住房市场产生的实际影响。 理论上的租金控制寻求解决高房价和住房短缺问题的本能当然是可以理解的。政治家的工作是评估其管辖范围内的情况并相应地制定政策。然而，租金管制加剧了它试图解决的问题：高房价。 使问题变得更糟的原因，是它扭曲了与住房相关的激励措施，以至于人们几乎没有动力建造更多的住房。 在租金管制下，该市通过对房东收取的租金设定上限来限制——有时甚至完全消除——新住房项目的盈利能力。但是，人们首先决定投资新住房建设的唯一原因是，人们相信它会有利可图。 大多数经济学家，包括明显的左翼知名人士，都认识到这会导致严重的住房短缺。 2000年，保罗·克鲁格曼将租金控制描述为“所有经济学中最容易理解的问题之一，而且——无论如何，在经济学家中——争议最小的问题之一。1992 年，美国经济协会的一项民意调查发现，93% 的成员同意“租金上限会降低住房的质量和数量”。 因此，在不受租金控制的单元中，由于供应受限，价格飞涨。在租金管制的单位中，一小部分人获得了支付低于市场价格的租金的好处。 房价高的真正原因是价格欺诈的论点又如何解释？虽然没有法律阻止房东在自由市场条件下收取过高的价格，但这种限制是在竞争中会自然产生的。 如果有人收取完全不合理的价格，那么消费者只会决定租用其他人拥有的物业。这将激励那些收取过高价格的人降低价格——以免他没有租户。 问题在于，当住房供应受到限制时，价格会上涨，因为：1）价格受制于供需的基本现实；2）选择较少，因此竞争较少。 这就是为什么上述调查中提到的住房提供者绝大多数表示租金管制会对他们的投资和发展计划产生负面影响。 实践中的租金控制这不仅在理论上是正确的，而且在实践中也是如此。圣保罗明尼苏达州是一个案例研究，它展示了租金控制的魅力——但最终失败了。 2021年11月，明尼苏达州圣保罗市民通过公投通过了租金管制。与那些支持租金控制的人一样，选民们希望这有助于降低该市的房价。 然而，数据显示，在该法案通过后的六个月内，与去年同期相比，发放的住房建筑许可证数量减少了84%——从2180个减少到352个。尽管该政策在通过六个月后甚至还没有生效，但生产商预期是供应的关键决定因素。 最初通过不到一年，圣保罗市议会通过了对该条例的“彻底改革”，确保“新建筑和经济适用房将不受该条例约束。” 换句话说，政策实施仅几个月后，该市就意识到其对住房建设的负面影响程度，并从根本上取消了该政策。豁免新建筑就是使该条例免受其最坏影响。这是一件好事，但不幸的是，圣保罗必须通过经验来学习它。 除了圣保罗，斯坦福大学的三位教授——两位在商学院，一位在经济系——研究了旧金山租金管制的影响。他们发现，“接受租金管制的房东减少了15%的出租房屋供应，导致全市租金上涨5.1%。” 此外，最近一篇关于租金管制的文献综述发现，它“通过降低开发商建造新住房的意愿来减少出租单位的供应”，并且“租金管制法对租金管制存量本身的影响最大，因为租金管制鼓励房东将他们出租的公寓楼改造成公寓，以逃避法律的影响。” 因此，房租价格上涨。 关于价格，听听哈耶克我们从实施租金管制的各种失败尝试中了解到，在短缺情况下，只有一种方法可以降低房价：建造更多住房。 除了我们看到的现实世界的例子，著名经济学家哈耶克也有一个解释，它集中在价格的本质上。 他主要将价格视为信号。价格向生产者发出关于生产什么产品和生产多少的信息，并向消费者发出关于购买什么产品和购买多少的信息。 这个理念隐含着即使价格可能是名义上的，它们也是基于非常真实的条件。 换句话说，一方面是价格，另一方面是供需之间的密切关联。毕竟，如果它是编造的，那么价格就不会发出任何信息。 因此，改变价格而不会产生重大意外后果的唯一方法，是改变潜在的现实和市场动态（即消除建造新住房的障碍，以便价格可以有机地降低）。试图通过政府法令改变价格，就是向市场强加一组完全不真实的信号。 这在短期内可能会降低价格，但最终，它无法逃避意外后果。

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